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萃欧投资资讯:波兰房产投资攻略 – 典型问题
作者:刘建云      发布时间:2018-10-02    16:09

作者简介:刘建云,哈尔滨工业大学硕士毕业,PMP会员,持有欧盟绿卡,曾就职于中兴通讯、华为公司,担任过高级软件开发工程师、营销经理、销售总监,18年工作经验,13年欧洲工作经验,波兰萃欧公司创始人之一。


如果真的计划在波兰启动购买房产,不管是自住,还是投资,我们都需要了解波兰本地的一些政策,这也是萃欧在日常工作中接到最多的咨询问题,现将一些大家普遍关注的典型问题,总结如下,供各位参考。


1. 作为中国人,可以在波兰购买房产吗?

在波兰的相关法律中,对于外国人在波兰购买房产,有着明确的规定。如果是公寓,不管面积大小,不管你在波兰是否有居留卡身份,无需政府审批,均可以直接购买。如果是别墅和土地,则必须持有波兰本地有居留卡合法身份,而且需要向政府部门审批,审批通过后方可以购买。如果你持有欧盟绿卡,且超过5年,则无需政府部门审批,即可直接购买土地和别墅。


2. 如果仅持有短期居留卡,想买别墅,有途径吗?

如果持有短期居留卡,需要买别墅,则必须向政府部门申请许可,按照萃欧的经验,只要申请材料准备得当,一般都可以获批。只是按照萃欧当前掌握的信息,由于申请人数太多,政府批复周期较长。另外一种方法是注册公司,用公司的名义来购买,只要占地面积不超过4000平方,是可以不要申请政府批复的,可以直接购买。目前很多中国人,均采用后面这种方法。


3. 如果在波兰买房,可以向银行申请贷款吗?

很多人都知道,波兰银行的贷款利率很低,如果可以贷款买房,那是不能再美的事了。但是,波兰所有银行都执行这样一个普遍的贷款政策,即:如需贷款,你必须要在波兰本地有收入,且这个收入一定要有证据,也就是说:你一定得有工资,而且是必须发薪到你的银行账户,工资越高,贷款的额度就会越高,甚至可以高达90%。而据我们了解,很多人并不满足这个条件,有些人的工资拿的是现金,而有些人虽然发薪到户,工资却做得很低。如需贷款,务必发薪到户,且工资不能太低,否则门都没有。


4. 波兰的当前房价如何?

华沙是波兰房价最贵的城市,我们仅以华沙的房价为例。这一年多来,华沙的房价上涨了不少,当前华沙城区已经基本很难找到8000兹以下的房子了(按照当前1.85的汇率,折合人民币约14800元),华沙当前的主力房价基本在10000兹左右,折合人民币约18500元。波兰的房子价格基本遵循这样的规律,房子越小,单价越贵,房子越大,单价则相对比较便宜。华沙当前的地下车库价格基本在35000兹/个左右。


5. 波兰房子的面积是如何计算的?有公摊面积吗?

波兰的商品房均是按照室内实际使用面积来计算的,无任何公摊面积,且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子,则花园一般也是免费赠送的,所以在波兰购房,没有得房率这样的一个概念。按照这样的计算方法,如果买一个60平方的房子,基本相当于国内85平方的房子了,面积已经不小了。所以,不能单纯地拿波兰的房价和国内的房价进行直接对比,波兰的房价是基于实际使用面积,而国内的房价是包括了公摊面积及建筑面积。


6. 在波兰购房有风险吗?会不会被骗?

波兰的新房销售,有非常健全的法律制度作为保障,被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题,一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路,购房属于一个大投资,萃欧建议找专业的咨询公司协助购房,省时、省力,省钱,并可规避一些可能出现的风险。如果是购买二手房,则存在一定的风险,主要是需要确认房子是否存在抵押、房主是否存在法律纠纷等,如果购买二手房,萃欧建议一定要请专业的机构或者律师来协助。


7. 在波兰购房手续复杂吗?

无论是购买新房,还是二手房,一般都是先签订预售合同,然后再签订正式购买合同,其中最关键的是签订正式购买合同,而签订正式购买合同是一定要去公证处进行公证的,完成公证后,房产合同公证书即具备一切法律效应,房子的所有权基本就拿到手了,只不过公证处会代表买卖双方向政府进行备案,这只是一个流程处理而已,基本没有风险。在波兰,并没有像国内所说的房产证,产权信息均是在政府网站直接查询的,或者可以把经过公证后的房产购买合同当着产权证。


8. 波兰房产市场如何?容易买到好的房子吗?

在波兰房产总体分析中,我们详细解释了波兰的房地产市场处于一个快速发展阶段,当前房产市场非常繁荣,由于很多人看到了这个显著的机会点,投资的人很多。如果你在华沙,可以试着去房产销售公司现场考察一下,如果要买到好的地点,好的房型,买现房基本是不可能的,按照萃欧的实际经验,如果要买到好的房子,基本要提前一年,甚至是两年,也就是说你只能买期房。以萃欧办公室附近的一楼盘为例,目前房子刚刚打地基,当我们去询问此房产销售的时候,好房型已基本销售完毕,而且要到2020年10月才能交房。如果要购房,务必赶早!(未完待续)


C立方公寓(ChinEuro C3 housing),是萃欧面向波兰房产投资市场新营销品牌,致力于为萃欧客户提供从房产投资到运营管理的全流程管家式服务。

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